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地主が更新を拒否できる事由

By on 2017年6月1日

旧法と新法で『土地所有者(地主)』と、契約者の関係性、いわば立場が少し異なっているという点に注目すれば、いわゆる契約を解約するための『事由』において、範囲が広くなっている、という点が大きな違いとして挙げられます。例えば賃貸住宅を借りている時は、当然私達は家賃を支払っているわけですが、もし何か月もその家賃を滞納するのであれば、賃貸契約を解除される、正当な理由になり得る(例外もあります)わけです。

これは借地権契約に関しても同様で、新法になって、いわば『土地代を支払っていない』場合などにおける、地主が契約の解除、更新を行わない、という選択を取りやすくなりました。もちろん、理由なく一方的な契約解除は問題となりますが、この点で地主の権利が新法において認められた、と言えるでしょう。その他、いわゆる『違反』と考えられる行為として、地主の許可なく『増築(改築)』を行ったこと、勝手に『売却』したこと、その他地主の許可が必要なことであるのに許可を取らずに行ったこと、それらが当てはまります。

その点を考えると、土地を借りる側もその点を留意しておかなければなりません。もし「これは許可が必要ないのではないか」というグレーゾーンの場合も、地主の承諾を得るようにするなら、無用なトラブルを避けられます。

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新法と旧法での主な違い

By on 2017年5月30日

法律が改正される時は、その改正にもちろん意味があって行われるものです。そうすることによって、より施行される法律を質の高いもの、時代に合わせたものとします。旧法が持っていた改善点を、新法に適用することになります。では、借地借家法における旧法には、どのような改善するべき点があったのでしょうか。

旧法では、現代の借地借家法にはない分類がありました。それが、『堅固建物』と、『非堅固建物』の違いです。言葉でなんとなくイメージは浮かぶと思いますが、堅固建物はいわば、鉄筋コンクリートで建てられた建物や、石造りの家など、いわゆる『頑丈な建造物』がそれに適用されます。そして、現代でもありますが『非堅固建物』には、『木造』が含まれるでしょう。それらの分類は曖昧なものとなっている点が、改正されて分類が無くなりました。

異なっていたという点、また、地主が(正当な理由なく)契約の解除を行えなかった、という点が挙げられます。新法においてそれらは改正され、より公平な、別の言い方をすれば貸し主にとっては解約がしやすい法律になりました。これ以外にも変更点はありますが、このような点が旧法から新法にかけて改正されています。

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「借地権」は新法に基づく

By on 2017年5月29日

法律は今と昔では変わっています。それは、当然のことです。時代に合わせてそれは形作られていくからこそ、新しい時代においても市民の生活が保障されているからです。ただし、特定の点に関しては、法律が変わっても、すぐには体制が変わらないことがあります。それが『借地権』に関しても当てはまります。

法律が変わるにしたがって、『借地権』も今と昔では変わりました。そもそも借地権とは、家や商業施設を建設するために他人が保有している土地を借りることのできる権利を契約によって結ぶものですが、最初は大正時代に定められた法律、『借地法』と『借家法』が沸かれていた法律から、『借地借家法』に改正され、そこで正式に『借地権』が用いられるようになりました。そして、最初に記述したようにこの、その後新しい『借地借家法』が制定される前の、古い『借地借家法』が施行されている時に契約された土地は、基本的にその『契約を(新法に)変更すること』はできません。

旧法が施行されている間に契約した内容で継続することになりますから、もし新しい借地借家法に基づいた契約を行おうとする場合は、今現在の契約を破棄し、新しく契約を結ばなければなりません。これが、『昔と今』で異なっており、新法に変わったからと言って体制がすぐには変わらない一例です。

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借地権―規模の大きい契約

By on 2017年5月26日

私達は仕事上で、取引先と何らかの契約を結ぶことがあるかもしれません。それは、相方にとって良い取引となるはずで、たいていは公平な条件のもと結ばれるもののはずです。ですから、どちらかが契約上違反となるようなことは行いませんし、互いの信頼関係があって成り立っているものである、ということを分かっています。私達も、仕事でそういった機会があれば、いわゆる『契約』について再度考えてみることがあるかもしれません。

私達が普段結ぶ契約は、たいていが私達個人に関するものですが、より多くの人を対象とする契約もあります。例えば、私達が個人ではなく会社を相手とする契約を結ぶ場合、また、もっと『大きな』ものについて、契約を結ぶ場合、そういった場合があるでしょう。ここで言う『大きなもの』とはどのようなものでしょうか。今回取り上げるのは、『土地』という、規模の大きいものに関する契約です。いわば『借地権』と呼ばれる権利に関する契約のことです。

契約は、規模が大きくなればなるほど、慎重にその契約について考えることになります。店頭でポイントカードを作るのとはわけが違うからです。そして、それはときに法的な側面からも物事を考えます。もし契約違反があった時に、どのような影響があるのか、そういった点まで考えるかもしれません。『借地権』契約に関しても同様ですが、その前にこの借地権が、そもそも『昔と今』では異なっている、という点に関して考える必要があります。